Gott om sårbara fastighetsbolag

Jonas Ekströmer/TT: Allt fler tomma kontorslokaler är en av flera utmaningar för fastighetssektorn, men störst utmaningar har bolag med exponering mot besöksnäring och detaljhandel. Arkivbild.

Många fastighetsbolag slickar fortfarande såren efter pandemikraschen för ett år sedan. Och bolag med stor exponering mot detaljhandel och besöksnäring är sårbara, visar de gångna veckornas bokslut från sektorns börsnoterade tungviktare.

Vakansgraderna, det vill säga andelen outhyrda lokaler, klättrar uppåt. Och konkurser inom handeln har börjat slå mot fastighetsbolagens resultat.

Den största uppgången vi har sett i vakansgrad är i Fabege och då framförallt i Stockholms innerstad. Där har vakansgraden ökat sju procentenheter till elva procent på ett år, säger Philip Hallberg, analytiker på Danske Bank.

Omättningsbaserad hyra

Hyresrabatter och mjukare betalningsvillkor till hyresgäster har samtidigt blivit allt vanligare. Allt fler hyresgäster har samtidigt börjat trycka på om kontrakt med omsättningsbaserad hyra, även stora kedjor som på så sätt vill hantera de stora intäktsbortfallen i covid-19-pandemins spår.

Det är nog en trend som jag tror kommer att växa, säger Albin Sandberg, som följer sektorn som analytiker på mäklarhuset Kepler Cheuvreux.

En modell som kan börja breda ut sig är att hyran delas upp i två delar, en fast del beräknad på kvadratmeter och en annan del som varierar beroende på hyresgästens omsättning, tror Hallberg.

Då kan man ta höjd för om det blir stora förändringar i konjunkturen, säger han.

Det finns flera tydliga vinnare bland fastighetsbolagen i pandemin, som Ilija Batljans SBB eller Wallenstam — båda stora inom samhällsbyggnader och hyresbostäder. Logistikspecialister, som Sagax, går ännu bättre.

Hyresbostäder, samhällsfastigheter och logistik är stekheta. Där är priserna upp, helt klart, säger Hallberg.

Kan bli höstens vinnare

Men bolag med stor exponering mot detaljhandeln, som Hufvudstaden eller Atrium Ljungberg, har det tuffare.

Fast om vaccinet biter kan de mycket väl bli höstens vinnare, säger Sandberg.

I kontorssegmentet ser det oväntat stabilt ut, både när man följer hyresnivåer och de priser som fastighetsbolaget får för objekt som säljs. Det osäkra läget i pandemin ligger dock som en våt filt över marknaden, där beslut om expansion eller nya långa kontrakt har blivit ovanliga.

Med alla tjänstemän som jobbar hemifrån i pandemin står dessutom många skrivbord tomma ute på kontoren och krav från hyresgäster på mer flexibla kontrakt väntas bli tema framöver.

Svårt att se nästa Mall of Scandinavia

Nettouthyrningen — det vill säga antalet nya kontrakt minus antalet kontrakt som löper ut — ligger fortfarande generellt på plus. Men trenden nedåt är tydlig.

Vissa investeringar i nya projekt görs fortfarande, som Castellums lokaler till Domstolsverket i Malmö eller Atrium Ljungbergs satsning på Life Science-lokaler i Hagastaden, Solna.

Det kommer att finnas delar av marknaden som alltid är intressant. Men mer traditionella kontorsinvesteringar får vi nog vänta på ett tag. Och jag har svårt att se när nästa Mall of Scandinavia ska byggas, säger Sandberg.

Ett stort hinder för nya byggen är att pandemin har slagit mot byråkratin kring bygglov och tillstånd, som redan före pandemin ofta kritiserats för att vara trög.

Det är många som vittnat om att det varit stopp i maskineriet under året som gått. Myndigheterna mäktar inte med, med sjukskriven personal eller personal hemma, säger Sandberg.

"Otroligt mycket kapital"

Hallberg tonar trots alla utmaningar ned risken för en större fastighetskris.

Absolut inte. Inte så länge bankerna är öppna och du kan låna där och obligationsmarknaden ser ut som det gör, säger han om ett sådant scenario.

Riksbankens nollränta och stora stödköp, som trycker ned ränteläget, spelar här en viktig roll.

Det finns obligationer där ute med negativ ränta och det finns otroligt mycket kapital där ute som försöker få någon form av avkastning. Det är klart att det påverkar alla tillgångspriser, även fastigheter, säger Hallberg.

Tabell: Fastighetsaktiernas börsutveckling

Bolag20202021 (hittills)

Atrium Ljungberg-23,5-7,6

Balder-1,0-5,6

Castellum-5,1-5,6

Fabege-16,9-9,2

Hufvudstaden-26,4-11,8

Klövern-27,0-17,4

Kungsleden-8,4-3,9

Sagax+21,2+5,0

SBB+24,5-7,9

Wallenstam+15,3-9,3

Wihlborgs+7,5-11,9

Talen i tabellen anger kursutveckling i procent.